Z punktu widzenia polskiego prawa istotą nieruchomości jest grunt, a podstawą wydzielenia nieruchomości jest prawo własności.
W myśl kodeksu cywilnego nieruchomością jest fragment powierzchni ziemi, który stanowi przedmiot odrębnych praw własności, jak również wszelkie naniesienia. Pod pojęciem naniesień należy rozumieć wszelkie budynki, budowle i urządzenia techniczne (np. instalacja wodno-kanalizacyjna) trwale związane z gruntem. Prawo własności gruntu powoduje, że jest się właścicielem budynków i budowli na nich postawionych.
Szczególne przypadki nieruchomości
Szczególnymi przypadkami nieruchomości oddzielnej od gruntu są nieruchomości budynkowe i nieruchomości lokalowe (na przykład mieszkania w apartamentowcu). W ich przypadku nieruchomość jest oddzielna od gruntu i występuje tzw. odrębna własność lokalu. W tej sytuacji występuje również tzw. współwłasność nieruchomości gruntowej - właściciele poszczególnych odrębnych lokali są współwłaścicielami gruntu, na którym dane lokale się znajdują.
Trójwymiarowość gruntu
Należy pamiętać, że grunt nie jest jedynie dwuwymiarowy, a więc przedmiotem własności jest też przestrzeń pod i nad gruntem, czyli przestrzeń powietrzna i to, co znajduje się pod powierzchnią ziemi. Prawo właściciela nieruchomości jest jednak ograniczone przez prawa roszczone przez państwo. Przykładowo, wszystkie wody płynące są własnością państwa. Również kwestia kopalin regulowana jest przez odrębne przepisy.
Niemobilność nieruchomości
Istotą nieruchomości jest to, że nie można jej przemieścić z miejsca na miejsca, czyli niemobilność. Odróżnia ją to od wszystkich innych towarów i usług. Niemobilność nieruchomości pociąga za sobą szereg skutków prawno-ekonomicznych, np.
- Nieruchomość nie może być dostarczona, a jedynie udostępniona.
- Kredytodawcy postrzegają nieruchomości jako dobre zabezpieczenie kredytu ze względu na ich trwałość w miejscu.
- Niemobilność nieruchomości sprawia, że bardzo ważne staje się otoczenie nieruchomości - ponieważ nie można go łatwo zmienić. Cechy otoczenia nieruchomości - fizyczne (klimat, nachylenie terenu, wilgotność powietrza) i ekonomiczne (dostępność usług, bliskość miejsc pracy, komunikacja publiczna) składają się na lokalizację nieruchomości. Lokalizacja jest jednym z najważniejszych czynników tworzących wartość nieruchomości.